去年知道 2 号线蟠祥路地铁站附近有两块地块（17-05，18-05）今年会拍，位置极佳，其中 18-05 是极佳中的极佳，属于是徐泾最好的地块了。紧挨着 2 号线，去市区也很方便，2 号线是上海公认的能级最高的地铁线。
去年 11 月，17-05 地块被宝业拍下；今年 3 月，18-05 地块被绿城拍下。当时我是很激动的，因为绿城这家房企口碑还算可以，之前我们还去南翔看过绿城留香园。当时在想这么两件事：绿城来开发 18-05 这个地块非常好呀，感觉品质应该有保证；拿地的价格变低了，价格应该不会太高，并且会是新规的产品，这相对周边二手房来说简直是降维打击，价格、得房率都有优势。我当时和小萌说可以等等这个盘。
时间到了 5 月 6 月，宝业的虹桥国展里，最小户型是 130 平米，主打改善，这就超出我们的能力范畴了。绿城这个新盘名字也出来了，叫做悦海棠，属于是刚需的一个产品，最小户型面积是 107 平米，我们咬咬牙可能也能够着。所以我那段时间一直非常关注悦海棠这个楼盘，经常在小红书上搜它的消息，就等着它户型图出来，样板间出来，价格出来。
6 月 6 号，悦海棠的官方户型图出来了。最小户型面积下调了 1 平米，变成了 106 平米。这个户型图出来后，感觉一下子祛魅了，这也太拉了。网上有很多同样关注这个小区的潜在客户，在看到这个户型图都在销售群里怒喷，绿城直接把所有销售建的蓄客群都解散了，威力过于强大。
总结下户型的缺点：
- 这个户型核心筒设计不合理，两部电梯放在南侧，既做不成独立电梯厅，还影响了入户门的朝向，导致没有玄关，并且电梯的运行噪音对次卧也有影响。我感觉要么就是做两梯两户有独立电梯厅，要么就是一梯两户，还少些公摊。这可能是所有问题的核心原因。
- 入户门正对着卫生间，观感不佳（正是由于入户门朝向带来的）
- 北边次卧做了 270 度飘窗，中间套会和邻居面对面
- 洗衣机放在客厅里，难评
- 客厅和次卧都依赖于阳台包到客厅里，否则空间很局促，根本没法用。而飘窗、阳台、花池的是需要交付后再给开发商一些钱进行二次改造的。如果自己改，又很有可能破坏地暖等设施。这是另一笔开支
- 次卧的门需要开在阳台上（也是核心筒造成）
| 106 边套 | 106 中间套 |
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[绿城悦海棠户型图正式发布啦！优缺点有哪些？ - 上海浩哥vlog | 小红书](https://www.xiaohongshu.com/discovery/item/6a23802d000000000702085a?source=webshare&xhsshare=pc_web&xsec_token=AB9Hn9ojno0Rrv2NtEbU8_M-S2489Sre2cMYj42e-HRV0=&xsec_source=pc_share
后续实际样板间出来后，能看到如果二改后，有些问题是能改善的（卫生间，南次卧开门），但是却要付出额外的成本，而开发商对此是轻描淡写的态度，这不能掩盖这户型很拉的本质。本来我对 3.5 代宅很向往，我觉得得房率能相比之前的产品有个很大的提升，最好能有 90% 的得房率，结果看了绿城这个户型，我感觉好像也就那样，虽说阳台赠送面积变大，但传统的客厅却小了很多，只有把阳台和客厅连起来，客厅才能用，为什么没有客厅也大，阳台也大的选项呢？
现在绿城的价格还没正式确定，有的说会是 6.2 万，有的说是 6 万，还有的说可能 5.8 万。不过总的来说我对这个新盘已经失去兴趣，只有一种可能我会买它，那就是它的价格真的低的离谱。现在我只希望它的低价能把周边次新二手房的价格再往下拉一节。我觉得我大概率还是买次新二手房。